Le prêt hypothécaire est l’un des outils financiers les plus importants que vous utiliserez au cours de votre vie. La majorité des gens du Nouveau-Brunswick y ont recours pour acheter une propriété. Le fait de bien comprendre son fonctionnement vous permettra de contrôler le processus et vous aidera à prendre des décisions adaptées à votre situation et à vos revenus.
Qu’est-ce qu’une hypothèque?
Une hypothèque est un prêt qui vous permet de financer l’acquisition d’une propriété. C’est un accord juridique conclu entre un prêteur et vous, et en vertu duquel la propriété sert de sûreté pour garantir le remboursement du prêt. Si toutes les conditions sont respectées, vous serez le propriétaire pur et simple du bien au terme de la période prévue — habituellement au bout de 25 ans.
À moins d’avoir économisé des centaines de milliers de dollars, vous aurez probablement besoin d’une hypothèque. La vaste majorité des Néo-Brunswickois sont dans ce cas. Prenez le temps de comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires. Cela vous aidera à emprunter judicieusement et à éviter les surprises par la suite.
Un contrat de prêt hypothécaire contient une terminologie spécifique dont voici les principales composantes : le capital, les intérêts, la période d’amortissement et le terme.
Le capital est la somme d’argent que vous empruntez auprès d’un prêteur pour acquérir votre propriété. Vous l’obtiendrez en soustrayant l’acompte versé pour acheter la maison du prix d’achat total. Par exemple, si votre propriété coûte 300 000 $ et que vous versez 60 000 $ d’acompte, le capital s’élève à 240 000 $.
Bon à savoir : le capital est la « base » du prêt. Plus votre apport est élevé, plus le capital est faible et moins vous paierez d’intérêts au fil du temps.
Les intérêts correspondent au coût du crédit. C’est un pourcentage du capital que vous versez au prêteur. Le montant des intérêts que vous payez dépend de nombreux facteurs, dont votre cote de crédit personnelle, votre revenu, les modalités du contrat et le taux directeur de la Banque du Canada.
Bon à savoir : une légère variation du taux d'intérêt peut avoir une incidence considérable sur vos mensualités et sur le coût total de votre prêt hypothécaire.
L’amortissement est la période pendant laquelle vous versez des paiements afin de rembourser votre prêt. Au Canada, la période d’amortissement habituelle est de 25 ans, mais elle peut être plus courte ou plus longue, en fonction de votre situation financière et de l’identité du prêteur.
Bon à savoir : un amortissement plus long allège les mensualités, mais au fil du temps, les intérêts seront plus lourds. Un amortissement plus court alourdit les versements mensuels, mais vous pourrez vous libérer plus vite de votre prêt hypothécaire et payer moins d’intérêts.
Le terme est la période pendant laquelle vous vous engagez à rembourser en respectant un taux d’intérêt et des conditions données. La durée des termes des prêts hypothécaires varie habituellement entre un et dix ans. Pendant la durée du terme, le taux d’intérêt (fixe ou variable) et les conditions du prêt sont « gelés ». À la fin du terme, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire, selon le capital restant, à un nouveau taux d’intérêt.
Bon à savoir : considérez votre terme comme un « bouton de rafraîchissement ». C’est l’occasion de réévaluer vos objectifs financiers, de comparer les offres et de négocier de meilleures conditions.
Dans les prêts hypothécaires à taux fixe, le taux d’intérêt est verrouillé et il ne peut pas changer pendant la durée de votre terme. Le fait de connaître le montant de chaque versement rend l’établissement du budget mensuel plus facile.
Dans les prêts hypothécaires à taux variable, le taux d’intérêt peut monter ou descendre en fonction des marchés financiers. Si les taux baissent, vous payez moins d’intérêts, tandis que si les taux augmentent, votre paiement mensuel augmente également.
Alors, taux fixe ou taux variable? Votre choix dépend avant tout de votre tolérance au risque. Si vous préférez la stabilité, le taux fixe est certainement préférable. Si vous êtes capable de composer avec un peu d’incertitude et souhaitez réaliser des économies quand les marchés vous sont favorables, le taux variable pourrait vous convenir.
Dans un prêt hypothécaire ouvert, vous avez la « liberté » d’effectuer des paiements supplémentaires sans pénalité. Cela vous offre l’option de verser des paiements additionnels ou accélérés. Cette souplesse accrue s’accompagne toutefois d’un taux d’intérêt plus élevé.
Dans un prêt hypothécaire fermé, des restrictions plus contraignantes s’appliquent aux paiements supplémentaires avant l’échéance de votre terme. Certains prêts hypothécaires fermés imposent une lourde pénalité si vous les remboursez avant l’échéance du terme, ou n’autorisent qu’un versement limité chaque année.
Si vous avez l’intention de rembourser rapidement votre prêt hypothécaire ou d’effectuer des versements importants pour rembourser une partie du capital, un prêt ouvert peut valoir la peine malgré un taux d’intérêt plus élevé. Si vous souhaitez bénéficier d’un taux d'intérêt plus bas et ne prévoyez pas d’effectuer de paiements supplémentaires, un prêt fermé pourrait mieux vous convenir. Lisez toujours attentivement votre contrat de prêt et assurez-vous de bien le comprendre. Il doit toujours offrir la flexibilité dont vous avez besoin compte tenu de votre situation financière.
Avant de partir à la recherche d’une maison, vous devriez savoir combien d’argent vous pourrez vraisemblablement emprunter. Un prêteur vous jugera admissible à une hypothèque d’un certain montant en fonction de vos actifs, de votre revenu et de vos dettes. Vous aurez ainsi une idée approximative du montant que vous pouvez emprunter.
Pour plus de sécurité, obtenez un prêt préapprouvé. Cela signifie qu’un prêteur a examiné votre situation financière et accepté de vous prêter un montant précis. Une préapprobation permet de partir à la recherche d’une maison en toute confiance. Les vendeurs y verront aussi une preuve de votre sérieux.
Enfin, avant de vous prêter de l’argent, la plupart des institutions prêteuses exigeront la preuve que vous avez souscrit une assurance habitation.
Les courtiers et associés en hypothèques sont des professionnels autorisés qui peuvent vous aider dans l’obtention d’un prêt hypothécaire. Ils n’accordent pas de prêts, mais agissent plutôt à titre d’intermédiaires entre l’emprunteur et vous.
Lorsque les courtiers agissent pour votre compte, leur rôle est de comparer les offres des différents établissements de crédit. Au Nouveau-Brunswick, ces personnes doivent être titulaires d’un permis délivré par la Commission des services financiers et des services aux consommateurs du Nouveau-Brunswick, et satisfaire à certaines exigences en matière de formation également prescrites par la Commission. Vérifiez si votre courtier en hypothèques est titulaire d’un permis.
Vous avez trouvé la maison de vos rêves et votre prêt a été préapprouvé? Votre prêt hypothécaire fait alors partie intégrante du processus d’achat d'une maison : vous finaliserez le prêt avec le prêteur, signerez les documents et effectuerez vos premiers versements. Votre prêt hypothécaire s’intègre alors à votre budget mensuel et à votre plan financier à long terme.